Простые и законные способы продажи жилья, купленного в ипотеку, которая еще не погашена

На сегодняшний день квартира в ипотеку является самым распространенным инструментом приобретения жилья, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья. Несмотря на увеличение ставок - объем жилищного кредитования только увеличивается и, как прогнозируют эксперты, продолжит свой рост в 2022 году.

В последнее время обороты набирает еще одна тенденция - инвестирование в недвижимость, и поэтому вопрос можно ли продать квартиру в Краснодаре, которая приобретена в ипотеку - приобретает все большую актуальность.

Ипотека, как вид кредитования, накладывает определенные обязательства по обслуживанию кредита и определенные обременения по распоряжению имуществом.

Обременение недвижимости - отсутствие у собственника возможности в полной мере распоряжаться (продать, завещать ли подарить) имуществом, находящимся под кредитом.

Тем не менее, продать квартиру можно. Можно, но с согласия банка. После того как вы получите согласие банка на реализацию ипотечной недвижимости, необходимо выбрать одну из разрешенных схем продажи. Всего из существует три:

1. Досрочное погашение ипотечного кредита средствами покупателя.

Наиболее распространенный вариант реализации ипотечного жилья. Суть метода заключается в следующем: у покупателя берется задаток, за счет которого продавец погашает оставшуюся часть долга, а затем уже заключается традиционная сделка купли-продажи.
Стоит отметить, что подобная продажа не осуществима с большой суммой остатка ипотечной задолженности и рискованна с точки зрения покупателя.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку;
• определите остаток задолженности по ипотеке;
• составьте предварительный договор купли-продажи с условием, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемого жилья (документ заверяется нотариусом);
• выпишите всех прописанных из квартиры;
• погасите ипотеку средствами, полученными от покупателя, и дождитесь снятия обременения в банке;
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре;
• проведите окончательный расчет с покупателем.

2. Реализация с погашением ипотечного долга в процессе продажи.

От банка вам понадобится соответствующая справка о сумме оставшегося долга. В свою очередь, покупатель, используя специальные системы безопасного расчета, отправляет деньги, предназначенные продавцу и банку. После чего происходит оформление и регистрация сделки.
Такая схема безопасна всех сторон, т.к. получателем задатка является непосредственно банк.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку;
• определите остаток задолженности по ипотеке;
• организуйте внесение денежных средств покупателем в две банковские ячейки: в одну — сумму равную остатку по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за объект;
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре;
• после госрегистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, банк получает доступ к средствам первой ячейки;
• после получения покупателем закладной на квартиру, он получает выписку из ЕГРН о снятии обременения, а продавец — доступ ко второй ячейке.

3. Продажа квартиры вместе с долгом.

Можно продать ипотечную квартиру вместе с непогашенным долгом, для этого продавцу необходимо найти покупателя, который согласен купить объект вместе с ипотекой. Схема несложная: покупатель оформляет заявку в банке на обычный ипотечный кредит, а после ее одобрения - выбирает объект. Преимущество такого метода в том, что за покупателем остается право на рефинансирование с целью улучшения условий кредитования. Ипотека покупателя может быть оформлена в том же банке, что у продавца (в этом случае процесс пройдет быстрее), но может и в другом.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку;
• заключите с покупателем договор задатка (с участием нотариуса) с указанием банка, одобрившего ипотеку покупателю;
• организуйте перевод покупателем первоначального взноса в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца;
• дождитесь снятия обременения с квартиры и закажите выписку из ЕГРН;
• передайте весь необходимый пакет документов в ипотечный банк покупателя;
• после проверки банк одобряет сделку покупателю и стороны могут подписать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в Росреестре;
• осуществите финальный расчет с покупателем.

Краевой Центр Недвижимости «ПРАЙМ» : с нами все намного проще!

Специализируясь на реализации жилой недвижимости разных категорий, наши риэлторы отлично ориентируются во всех тонкостях каждой из предложенных схем. Обратитесь к нам за помощью, и мы предложим самые оптимальные варианты.